Piata imobiliara din Romania si in special cea rezidentiala traverseaza cea mai buna perioada din istoria sa moderna, post Revolutie, tinand cont de numarul record de locuinte noi finalizate cat si de volumul de tranzactii incheiate, care a atins un maxim absolut.

Pentru piata rezidentiala a imobilelor noi construite din Romania, anul 2016 a reprezent cea mai buna perioada pentru dezvoltatori cat si pentru cumparatorii finali. Cele mai multe proiecte livrate au vizat segmentul de „mass-market”, format din cumparatori pentru care pretul reprezinta criteriul principal de diferentiere si selectare a produsului achizitionat, locuintele de pe acest segment fiind amplasate de regula la marginea oraselor, avand finisaje de baza si suprafete comparabile sau chiar mai mici fata de locuintele finalizate inainte de 1989.

O data cu cresterea veniturilor din randul populatiei active s-a simtit si nevoia de diversificare a proiectelor rezidentiale livrate, indeosebi prin furnizarea unui concept unic bazat pe arhitectura, amplasament sau facilitati conexe oferite cumparatorului, segmentul premium aflandu-se intr-o crestere accelerata.

Analiza releva o diferentiere clara si asteptata intre Capitala si restul oraselor mari. Astfel, locuintele premium amplasate in Bucuresti au preturi care pleaca de la 2.000 de euro pe metru patrat util, existand cazuri cand acestea sar si de 5.000 / mp util, in functie de amplasament si finisaje. Preturile medii pentru aceeasi categorie de locuinte amplasate in afara Bucurestiului sunt incadrate in intervalul 1.000 si 1.500 euro/mp util.

Cluj – Napoca este orasul care face nota discordanta in randul celor mai mari orase din Romania, cu preturi medii de tranzactionare mai mari cu 25% fata de restul proiectelor din orasele analizate. O caracteristica speciala a orasului Cluj – Napoca este faptul ca numeroase proiecte sunt livrate catre consumatori la stadiul semifinisat, ceea ce face ca intr-un final pretul total comparabil sa fie chiar mai ridicat, diferenta fata de preturile locuintelor premium din alte orase putand sa creasca chiar si la 35%.

Din punct de vedere al vanzarilor, analiza releva faptul ca majoritate proiectelor din categoria „premium” sunt vandute in proportie de peste 75% inainte de finalizare. De asemenea aproximativ de 1 din 5 apartamente este achizitionat in scop investitional, cumparatorii putand sa obtina prin inchirierea locuintei intre 5% si 7,5% anual, in euro, din pretul de achizitie, un randament net superior dobanzilor bancare practicate in acest moment.

Fata de proiectele adresate segmentului mass-market, printre cumparatorii de unitati premium exista un procent semnificativ de 15% – 25% reprezentat de straini – marea lor majoritate mizand pe calitatea proiectelor, constienti fiind de beneficiile pe termen lung asupra detinerii unei astfel de locuinte.

In cadrul studiului realizat de Coldwell Banker asupra a 18 proiecte din 7 orase au fost analizate criterii de calitate precum amplasamentul proiectului, mixului de apartamente, nivelul de finisaje, facilitatile oferite dar si preturile practicate.

Dintr-un punctaj de maxim 60 puncte se disting cateva proiecte dezvoltate recent, precum Arad Plaza dezvoltat de Wallberg Properties in Arad datorita amplasamentului ultacentral completat de conceptul nou pe piata locala al gradinilor suspendate, ARTE by HVA datorita conceptului arhitectural unic pentru Brasov, Transilvania Residence, tot din Brasov, datorita amplasamentului ce permite o vedere panoramica de exceptie sau Urban Spaces din Bucuresti, un proiect care a fost recompensat cu mai multe distinctii arhitecturale in cadrul unor competitii de specialitate.

Tinand cont de volumul si rapiditatea vanzarilor, dar si de un punctaj peste medie, cumparatorii inca mai pot profita de o achizitie pe acest segment in proiecte precum Transilvania Residence (Brasov), Arad Plaza (Arad) sau Scala Center (Cluj-Napoca). Dintre proiectele analizate ce intrunesc un punctaj peste medie Arad Plaza dispune de cele mai competitive preturi pe acest segment al pietei.

Desi Bucuresti are cele mai multe proiecte catalogate premium, preturile de achizitie foarte mari pot reprezenta o investitie mai putin profitabila pe termen lung. De aceea, in multe proiecte din orasele mari putem regasi cumparatori din Bucuresti care doresc un imobil de calitate la preturi atractive.

Catalin Mihaila, Managing Director Coldwell Banker Research & Valuation Advisors