Încă de la finalul anului 2015, portalurile şi publicaţiile cu profil economic investiţional publicau ştiri despre fonduri de investiţii care au în vedere extinderea portofoliului de proprietăţi din România. Pare a fi din nou vremea investiţiilor imobiliare şi pentru a lămuri acest aspect am luat legătura cu Dl. Valentin Morar, CEO Wallberg, dezvoltatorul Arad Plaza, care a avut amabilitatea de a ne acorda acest interviu.

Rep.: D-le Valentin Morar, toată lumea pare să fie de acord că piaţa imobiliară este acum pe un trend ascendent. Fonduri mari de investiţii alocă sume imense pentru cumpărarea de proprietăţi în România. Este o oportunitate şi pentru investitorul mai mic, care nu are la dispoziţie milioane de euro?

Valentin Morar: Cu siguranţă este un moment oportun pentru toată lumea, indiferent că va investi 50 de milioane sau 50 de mii de euro. Şi cred că e absolut normal că piaţa imobiliară şi-a reînceput creşterea. România are încă un deficit semnificativ de active imobiliare, atât spaţii de birouri cât şi locuinţe. Totodată în ceea ce priveşte preţurile, suntem la mare distanţă faţă de ţările cu o economie matură din Europa şi nu avem altă opţiune decât să creştem. Acum încă putem construi şi implicit vinde la preţuri mult mai mici şi aşa stând lucrurile, este în opinia mea unul dintre cele mai bune momente pentru a investi în active imobiliare.

Rep.: Am înţeles, acum este momentul oportun pentru a cumpăra, a investi, chiar dacă nu dispun de o sumă foarte mare. Dar, în afara sectorului imobiliar, am la dispoziţie şi alte posibilităţi de investiţie, sau pot economisi punând banii la bancă?

V.M.: Cred că depozitul bancar nu mai este un instrument de economisire, având în vedere că dobânzile anuale sunt sub 1%. La 60.000 de euro, după reţinerea comisionului de retragere şi a impozitului ai un câştig lunar de 15 – 20 de euro, fără să mai ţii cont şi de inflaţie. După părerea mea este pierdere. În acest moment, în Europa, este un excedent enorm de lichidităţi, demonstrat de dobânzile mici, negative chiar în unele ţări din vest, şi de indicele Euribor negativ. Mai pe româneşte vorbind, toate băncile sunt pline de bani şi fondurile de investiţii la fel. O parte importantă din aceşti bani se vor duce către activele imobiliare şi vor duce la creşterea pieţei imobiliare şi a preţurilor. Această stare de fapt ne arată clar momentul de mare oportunitate pe care-l avem acum de a investi cu randamente mari şi cu riscuri aproape zero. Într-o economie matură, având în vedere ciclicitatea economică, întâlneşti asemenea momente foarte rar, poate de 3-4 ori în viaţă, iar în economia României, care nu a ajuns încă la maturitate, o asemenea oportunitate este unică, nu o vom mai întâlni niciodată.

Rep.: Ce părere aveţi despre investiţiile în aur?

V.M.: Aurul ne fascinează de mii de ani dar din punct de vedere al preţului a avut o evoluţie foarte neuniformă. În opinia mea, aurul este o investiţie riscantă deoarece preţul lui este controlat de un grup restrâns de investitori, în funcţie de interesul lor din acel moment. Eu nu aş investi într-o piaţă în care preţul nu este dat doar de cerere şi ofertă şi care poate genera pierderi semnificative investitorilor mici.

Rep.: Revenind la investiţiile imobiliare, ce anume le face atractive, de ce ar fi ele sigure şi mai ales profitabile?

V.M.: În general activele imobiliare sunt sigure pentru că ele există fizic, nu sunt rezultatul unor convenţii între burse sau între bănci, iar riscul de a pieri este limitat la catastrofe naturale, războaie şi alte asemenea, care au o probabilitate foarte scăzută de a se întâmpla. De asemenea, aceste active sunt natural şi real limitate, nu poţi tipări încă 1 milion de hectare de teren şi nici face să apară dintr-un click 1000 de apartamente. Totodată, piaţa imobiliară nu poate fi controlată de către nimeni, decât de cerere şi ofertă. Din aceste motive principale toţi marii investitori ai lumii au în portofoliu investiţii imobiliare, de la terenuri la clădiri de birouri şi apartamente, dar alese pe sprânceană şi achiziţionate în anumite momente, pentru că nu orice imobil e profitabil. Şi în investiţii imobiliare poţi să ai randamente scăzute dacă alegi fără să ţii cont de anumite criterii.

Rep.: Aici devine mai interesant. Ce ne puteţi spune despre momentul achiziţiei şi criteriile în funcţie de care să alegem un apartament?

V.M.: Aşa cum am spus deja, acum este un moment foarte prielnic, cine cumpără acum cumpără la cele mai bune preţuri, cu cele mai bune randamente. În ceea ce priveşte criteriile, americanii au o vorbă: location, location, location. Apartamentele trebuie să fie bine poziţionate, iar investiţiile în locaţii ultracentrale sunt întotdeauna profitabile pentru că sunt limitate. Ca să vă dau un exemplu de cât de importantă e locaţia, în ultima criză din SUA, imobilele din zone foarte bune, ultracentrale, au fost singurele care şi-au păstrat preţul. Aceasta pentru că există întotdeauna oameni dispuşi să plătească pentru a locui acolo, fie ca proprietar fie ca şi chiriaş, dar când spun ultracentral mă refer, cum ar fi în Arad, la Bulevardul Revoluţiei. În ţările cu economii mature, diferenţele de preţ sunt de 5 până la 10 ori între zona ultracentrală şi celelalte zone, fenomen care se va întâmpla şi la noi.

Rep.: Am înţeles că locaţia e foarte importantă dar în afară de asta ce alte criterii ar mai fi?

V.M.: E foarte important conceptul clădirii şi calitatea construcţiei şi când spun asta nu mă refer doar la formă şi culoare ci şi la funcţiunile oferite, la utilizarea spaţiului, la relaţia cu ambientul, toate sunt importante. Sunt însă noţiuni destul de dificil de explicat, pe care mai degrabă le simţi şi le înţelegi atunci când le vezi. La urma urmei, nivelul la care se ridică un apartament este arătat foarte clar şi concret de nivelul chiriei pe care o poţi încasa pentru acel apartament şi asta fără să înghesui în el 4 studenţi sau 6 muncitori. De exemplu, într-o clădire construită de noi în Arad, există un apartament penthouse care de 6 ani de zile de când a fost finalizat aduce o chirie de 1500 de euro în fiecare lună. Noi construim astfel de apartamente, care vor asigura randamente foarte bune viitorilor proprietari.

Rep.: Astfel de apartamente ultracentrale, în Arad, ce randamente vor aduce unui investitor?

V.M.: Fără să ţinem seama de aprecierea în timp, randamentul anual net al unui asemenea apartament este între 8% şi 12%, calculate la preţurile de achiziţie din prezent. Sunt procente pe care orice fond de investiţii şi le-ar dori.

Rep.: Vă mulţumim.

www.wallberg.ro / www.aradplaza.ro