Un dezvoltator imobiliar din Arad și-a propus să „joace” tare pe piața imobiliară din municipiu. În timp ce alți antreprenori construiesc câteva case sau câteva blocuri, acest dezvoltator trece la nivelul următor: mii de apartamente, sute de case și un teren de golf. Într-adevăr, pentru moment, vorbim despre fazele incipiente ale documentației și birocrației necesare pentru demararea acestui proiect, dar încă din start acest antreprenor lasă impresia că vrea să schimbe conceptul de dezvoltare imobiliară cu care a fost obișnuit Aradul până acum. Proprietar pe un teren de peste 40 de hectare, alături de alte persoane, teren care poate fi identificat prin triangulația Sânicolau Mic-Subcetate-digul Mureșului, în zona cunoscută drept Hadă, dezvoltatorul a depus la Primăria Arad documentațiile necesare pentru aprobarea de către Municipalitate avizului de oportunitate necesar pentru întocmirea Planului Urbanistic Zonal. Documentația, întocmită de o firmă de arhitectură din Timișoara, solicită următoarele: „Prezenta documentație de urbanism este elaborată în vederea reglementării unei suprafețe compacte de teren din intravilanul municipiului Arad, prin stabilirea cadrului urbanistic necesar dezvoltării unui ansamblu urban multifuncțional. Documentația stabilește organizarea funcțională, circulațiile, spațiile verzi, echiparea tehnico-edilitară și indicatorii urbanistici, în concordanță cu documentațiile de urbanism aprobate și cu prevederile PUG”.

Mai departe, în documentația depusă spre aprobare la Primăria Arad se specifică următoarele: „Conceptul urbanistic propune realizarea unei structuri urbane multifuncționale organizate în jurul unui nucleu funcțional central cu rol de centru de cartier. Acesta concentrează funcțiuni terțiare și funcțiuni publice, fiind completat de un sistem de spații verzi, agrement și sport. Zonele rezidențiale sunt organizate în relație directă cu acest nucleu, iar rețeaua de circulații asigură accesibilitatea tuturor funcțiunilor și permite dezvoltarea etapizată a investiției. Amplasamentul este situat în intravilanul municipiului Arad, între cartierele Sânicolau Mic și Subcetate, în vecinătatea râului Mureș. Terenul formează o incintă compactă, favorabilă unei dezvoltări unitare și integrării tuturor funcțiunilor propuse. Terenul este delimitat de proprietăți private, drumuri de exploatare și parcele aflate în diferite stadii de dezvoltare. În proximitate se regăsesc cartiere rezidențiale noi, terenuri libere, suprafețe agricole și documentații de urbanism recent aprobate, ceea ce confirmă tendința de dezvoltare a acestei zone a municipiului. Din punct de vedere urbanistic, terenul se află într-o zonă destinată prin PUG unor funcțiuni de parcuri, complexe sportive, recreere, învecinate cu funcțiuni de locuire individuală, iar documentația de față urmărește redefinirea și detalierea reglementărilor pentru dezvoltarea unui pol urban multifuncțional. Poziția terenului, suprafața disponibilă și lipsa constrângerilor majore generate de vecinătăți construite permit realizarea unei dezvoltări unitare, bazate pe mobilitate sustenabilă, rețele de spații verzi și echipare edilitară completă, cu integrarea etapizată a tuturor funcțiunilor propuse”.

Firma de arhitectură care a demarat procedurile birocratice detaliază situația actuală: „Incinta este utilizată preponderent ca teren agricol și nu beneficiază de o structură urbană definită. Zona înconjurătoare se află într-o etapă incipientă de dezvoltare, iar infrastructura existentă nu este dimensionată pentru dezvoltările preconizate. Accesul se realizează din strada Căprioarei. Pe latura sudică există rețele publice de alimentare cu apă, canalizare și energie electrică, iar pe latura estică este amplasată o linie electrică aeriană de medie tensiune”.

Mai departe, în documentația depusă pentru obținerea studiului de oportunitate, se precizează: „Rețeaua de circulații propusă are rolul de a transforma actuala structură de străzi locale și drumuri de exploatare într-o rețea urbană coerentă, capabilă să deservească dezvoltarea etapizată a întregii zone și să asigure continuitatea cu circulațiile existente și cele prevăzute prin alte documentații de urbanism”.

Ce propune dezvoltatorul? Ni se explică în acte: „Se propune prelungirea străzii Căprioarei și conectarea acesteia cu strada Tarafului, cu profil stradal de 12 metri si carosabil dublu sens de 7 metri. În concordanță cu PUG, în zonă se propun 2 străzi locale de cartier, cu profil stradal de 18 metri, carosabil dublu sens de 7 metri, piste cicliști uni-direcționale de 1,5 metri”.

În documentație se menționează faptul că noul cartier rezidențial ar urma să găzduiască peste 6.000 de oameni, rezultând faptul că va apărea un nou cartier între cartiere, respectiv între Sânicolau Mic și Subcetate. Din documentație aflăm următoarele: „Reglementarea numărului de locuri de parcare aferente fiecărei funcțiuni propuse va respecta prevederile HCLM Arad nr 187/28.03.2024 privind aprobarea Regulamentului pentru asigurarea numărului minim de locuri de parcare pentru lucrările de construcții și amenajări autorizate pe raza Municipiului Arad. Pentru subzona Z4 – locuințe individuale, parcările pentru vizitatori sunt amplasate in vecinătatea accesului în această zonă și zonei verzi compacte și sunt dimensionate astfel: 148 loturi de locuințe individuale + 15 loturi de locuințe înșiruite = 163 loturi x 25% = 41 – parcări necesare. Parcări vizitatori propuse = 42 locuri, din care 2 pentru persoane cu dizabilități.

Pentru subzona Z5 – locuințe colective medii, se estimează un număr de 46 apartamente, cu suprafața aproximativă de 70 de metri pătrați/apartament – pentru fiecare clădire. Rezultă 46 de apartamente x 1.5 parcări/apartament = 69 de parcări/clădire. 40% din 69 = minim 28 de parcări în interior. Propus: 30 de parcări la interior (în subsol/demisol) și 39 la exterior, din care 2 pentru persoane cu dizabilități.

Pentru subzona Z6 – locuințe colective mari, se estimează un număr de 256 apartamente, cu suprafața aproximativă de 70 de metri pătrați/apartament – pentru fiecare ansamblu de clădiri. 256 de apartamente x 1.5 parcări/apartament = 384 de parcări/ansamblu de clădiri, din care 8 pentru persoane cu dizabilități. 40% din 384 = minim 154 de parcări în interior. Propus: 356 de parcări la interior, distribuite pe 2 nivele subterane, și 28 la exterior. Pe lângă parcările necesare, s-a mai prevăzut un număr cuprins între 54 – 91 de parcări suplimentare amplasate în exteriorul clădirilor. Conform temei de proiectare şi conceptului propus, se estimează un număr total de 1.850 de apartamente, cu o medie de 3 locatari/apartament, și un număr de 163 loturi de locuințe individuale, cu o medie de 4 persoane/lot. 1.898 de apartamente x 3 persoane/apartament = 5.694 de persoane. 163 loturi x 4 persoane/lot = 652 de persoane. Total locuitori = 6.346 de locuitori. Zona verde amenajată – minim 2 metri/locuitor = Zonă verde minim 12.692 metri pătraţi. Zonă verde propusă = 7.536.55 + 8.037.20 = 15.573.75 metri pătraţi”. În plus, sectorul „Sport, agrement și turism” va ocupa un procent de 12,96% din suprafața totală a terenului, după cum urmează: o bază sportivă de 22.501 metri pătrați și un teren de golf de 30.146 metri pătrați, cu spații de cazare.

Terenul avut în vedere pentru acest proiect rezidențial nu beneficiază de utilități. Cu toate acestea, prin studiul de oportunitate, dezvoltatorul imobiliar își asumă să amenajeze toate utilitățile, de la drumuri, la rețele de apă și canalizare, gaze naturale, energie electrică, energie termică și infrastructura pentru colectarea deșeurilor. „Costurile aferente implementării investiției propuse vor fi suportate integral de către dezvoltatorul/dezvoltatorii privați și vor include cheltuielile necesare asigurării cu utilități, realizării construcțiilor preconizate precum și toate lucrările aferente amenajării incintei. Acestea cuprind amenajarea străzilor, a platformelor carosabile și pietonale, a spațiilor de manevră, parcajelor, trotuarelor, acceselor, platformelor de gospodărire comunală și spațiilor verzi, precum și realizarea branșamentelor, racordurilor și rețelelor tehnico-edilitare necesare funcționării investiției”, se arată în documentație.

Specialiștii de la agenția imobiliară AcasăArad au dezvoltat subiectul viitorului cartier dintre cartiere și au atras atenția asupra faptului că acest studiu de oportunitate și chiar PUZ-ul care va rezulta de aici ar putea suferi modificări. „Descriem o propunere aflată la primul pas de avizare, nu un șantier. Nimic nu e aprobat. Totul poate suferi modificări. Iar o eventuală aprobare nu înseamnă construcție imediată — și nici exactă. Documentația e la faza de aviz de oportunitate. Adică primul pas din drumul unui PUZ, nu ultimul. Ce urmează, dacă avizul de oportunitate trece? Elaborarea PUZ-ului complet, cu Regulamentul Local de Urbanism. Studiile de fundamentare. Avizele de la toate instituțiile. O nouă consultare publică. Și abia apoi votul în Consiliul Local. Un asemenea proces durează de regulă ani, nu luni”, ne informează cei de la AcasăArad.