ARAD. Oportunitatea construirii a 30 de blocuri lângă o zonă de case de la marginea cartierului Micălaca a fost aprig combătută de către locuitorii din zonă, în cadrul dezbaterii publice organizate săptămâna trecută de Primărie. Deşi s-a desfăşurat online din cauza condiţiile pandemice, deşi numărul participanţilor nu a fost chiar foarte mare (18 persoane înscrise), dezbaterea a fost cât se poate de vie şi plină de conţinut, întinzându-se pe durata a 70 de minute.

Partea investitorului – SC Ecosysteme SRL – a fost susţinută de către arhitecta Ioana Stancu Ispas (SC Power On Solution SRL) şi Ada Chişbora, avocat al Ecosysteme. De cealaltă parte, au luat cuvântul şase locuitori din zona aflată în vecinătatea proiectului imobiliar, cărora li s-au alăturat şi doi consilieri locali. Intervenţia arhitectului şef al municipiului Arad a pus punct dezbaterii.

Dar… să revenim la început.

Pentru un trai îmbunătăţit…

Prima luare de cuvânt i-a aparţinut arh. Ioana Stancu Ispas care a prezentat investiţia.

„Amplasamnetul este pe un teren agricol, proprietate a Ecosysteme şi a Parohiei Micălaca Veche. Terenul a fost propus spre urbanizare. Limita de la nord este calea ferată şi toate celelalte limite – est, sud şi vest, de fapt vest şi sud – avem fund de lot al parcelelor de case de pe străzile Păstorului şi Lipovei. Există o stradă – Luminiţei – care are profil stradal proprietate publică, dar care nu este amenajată sub nicio formă: nu există nici trotuare, nici asfalt. Şi avem o bucată din strada Amurgului care, de asemenea, de la intersecţia cu Crizantemelor, până la amplasamentul studiat, nu are profil stradal generat. Din punct de vedere al PUG-ului (…) în zona studiată avem interdicţie temporară de construire până la întocmirea PUZ sau PUD. În această situaţie, am demarat PUZ-ul. Ca şi promovare către comunitate… în primul rând, proiectul nostru completează zona de locuit aflată în cartierul Micălaca cu o zonă de locuit adresată oamenilor care îşi permit condiţii de viaţă bună.”

Arh. Ioana Stancu Ispas a făcut referire şi la „problemele moştenite” în zonă (depozitarea de deşeuri, „plantaţiile de pe parcelă”, terenuri de sport), menţionând că „se restabileşte caracterul urban într-o zonă degradată. De fapt, asta se face: se iau problemele din zonă şi se tratează astfel încât toţi locuitorii să aibă un trai îmbunătăţit.” S-a mai vorbit şi de faptul că „pentru oamenii din zonă se creează premisele valorificării fundului de lot. Am observat că foarte mulţi dintre ei şi-au dat o poartă dinspre fundul de lot spre proprietatea privată care este acum a Ecosysteme, iar acest lucru îl considerăm pe de o parte ilegal, iar pe de altă parte înţelegem nevoia şi necesitatea oamenilor de a-şi valorifica spatele parcelei. De aceea am propus prelungirea străzii Podgoriei pentru a putea realiza, pentru a putea fi legale accesele de la fiecare om din spaele curţii, pentru a da spre o zonă publică. Strada Podgoriei se va transforma într-o stradă publică şi accesele acestea vor fi realizabile, ba mai mult, veţi avea şi reţele unde să vă puteţi branşa, în cazul în care se doreşte construirea unor noi imobile.”

În privinţa creării „zonei de servicii şi de comerţ”, arh. Ioana Stancu Ispas a subliniat: „Am observat că în zonă stăm destul de rău pe procentajul de servicii şi de comerţ.”

„Calitate… mare”

La rândul său, av. Ada Chişbora a susţinut că „dreptul de proprietate al societăţii noastre (Ecosysteme-n.r.) a fost încălcat”, referindu-se la apa pluvială care se revarsă de pe mai multe proprietăţi pe terenul lor, la nişte anexe construite pe limita de proprietate fără acordul lor şi fără respectarea distanţelor legale între construcţii, la „plantaţiile existente pe terenul nostru care nu au fost efectuate de noi”, la existenţa unui drum de acces dar şi a unor terenuri de sport existente pe proprietatea lor.

Şi apoi a curs cu promisiuni despre cât de legal şi frumos va face investitorul în zonă, atât în privinţa construcţiilor, cât şi a drumurilor, a utilităţilor, a zonelor verzi sau a serviciilor.

„Calitatea lucrărilor va fi una mare” – a încercat să convingă auditoriul av. Ada Chişbora.

„Cine răspunde pentru prejudiciile pe care le sufăr eu?”

Primul care a luat cuvântul din partea locuitorilor din zonă a fost Cosmin-Răzvan Bâtea. El a vorbit despre cei aproximativ 200.000 de euro pe care i-a investit în locuinţa sa situată într-un cartier de case, nu de blocuri. Apoi, s-a declarat deranjat de traficul din zonă, care în prezent blochează strada Păstorului de câteva ori pe zi, iar dacă se vor construi nişte blocuri problema se va amplifica. Cosmin Bâtea s-a referit şi la utilităţi, opinând că atât canalizarea, cât şi reţeaua electrică – care pun probleme şi acum – vor deveni şi mai problematice odată cu noile blocuri. El a vorbit şi despre transformarea terenului de pe Păstorului nr.10 din curţi-construcţii în cale de acces, atenţionând că, dat fiind că acest teren se află în vecinătatea sa, „calitatea vieţii mele va fi foarte afectată în acest sens în mod negativ. Eu nu mi-am proiectat o casă ca să vină o stradă pe lângă mine, să fiu înconjurat de trei străzi. Care va fi calitatea vieţii mele după această investiţie? La fel, şi valoarea imobilului meu. Cine răspunde pentru prejudiciile pe care le sufăr eu?” – a încheiat Cosmin Bâtea.

„Acest plan nu respectă legea”

Adalbert Botoş a vorbit în dublă calitate: de arhitect şi locuitor din zonă. Din start, el s-a declarat intrigat de „colega de branşă” care, în opinia sa, „greşeşte foarte mult”. „Toţi cei care ne-am înscris la această dezbatere suntem riverani acestei zone şi cunoaştem zona foarte bine, nu trebuie să ni se explice pe lângă subiect. Fundurile de curţi – cum se exprimă dânsa – erau toate riverane la străzi existente. Strada Podgoriei era până în anii 2007 cel puţin până la calea ferată, de-a lungul întregii zone. Ba mai mult, a existat o legătură de la strada Podgoriei înspre strada Păstorului, aproximativ unde se intersectează cu strada Argeşului.

Arh. Botoş a precizat că „din punctul meu de vedere, acest plan nu respectă legislaţia în vigoare, nu respectă PUG-ul Aradului, existent, aprobat şi valabil încă deoarece propune o zonă de locuinţe colective într-o insulă de case particulare, individuale, cu un caracter specific, istoric, tradiţional în zona asta, cu regim de înălţime mic – cum e toată Micălaca Veche, Micălaca istorică, comuna Micălaca dinainte de unirea cu oraşul Arad.”

Adalbert Botoş a mai subliniat că nivelul de trai al locuitorilor din zonă este deja foarte bun, nu e nevoie să fie îmbunătăţit. El a încheiat solicitând Primăriei şi Consiliului Local să respingă intenţia de realizare a acestui cartier în forma prezentată şi, în general, orice intenţie de realizare a unor blocuri între case. „nu contestăm dreptul proprietarului să investească în zonă şi să construiască locuinţe, dar Primăria trebuie să solicite investitorului să revină cu o soluţie nouă şi cu propunerea de implementare de zonă de locuit care respectă caracterul zonei, tradiţia, regimul de înălţime şi toţi indicii urbanistici.”

Disconfort, nu confort îmbunătăţit!

În intervenţia sa, Dan Dobreanu i-a recomandat avocatei să nu mai emită opinii „despre cum şi ce înseamnă o construcţie, pentru că nu este nici arhitect, nici inginer constructor; despre legalitatea construcţiei, da.” El a mai atras atenţia asupra faptului că în certificatul de urbanism este specificat clar ce este permis a se construi în zonă: case. „Dacă noi am primit, prin certificatul de urbanism, dreptul de a construi case – şi am construit case – nu înţeleg de ce Ecosysteme vrea să construiască altceva. În momentul când a cumpărat terenul ştia că trebuie să construiască case. Cred că şi ei ar trebui să respecte acelaşi lucru pe care l-am respectat şi noi. Adică PUG-ul, cu reglementările care sunt şi care au fost.”

Dan Dobreanu a combătut şi spusa arhitectei referitoare la îmbunătăţirea condiţiilor de trai din zonă: „600 de apartament X 1,5 maşini înseamnă 900 de maşini. Pe 600 de locuri de parcare. Restul unde vor sta? 900 de maşini care trebuie să se ducă dimineaţă, la 7, la lucru, pe unde o să iasă din zonă? Dacă reţelele de canalizare fac faţă să lege un asemenea complex de locuinţe, de ce astăzi avem apă în curţi la noi? Dacă sunt bune, înseamnă că ar trebui să funcţioneze…”

„Cât priveşte toate chestiile care sunt pe teren, acolo a fost stradă. Când s-au făcut porţi în spate, s-au făcut tocmai pentru faptul că era o stradă. Şi era legal. Faptul că între timp nu mai există stradă, e o altă discuţie şi o altă problemă. Cât priveşte terenul ca atare – că e focar, că e nu-ştiu-ce – ar fi trebuit să vă ocupaţi de problema asta de când aţi devenit proprietari. Eraţi obligaţi de lege. Faptul că nu aţi făcut-o, nu este problema vecinilor. Poate e puţin şi problema Primăriei că n-a făcut nimic în sensul acesta. Dar e problema dumneavoastră că nu v-aţi ocupat de chestiune” – a subliniat Dan Dobreanu.

El s-a mai referit şi la problema drumurilor şi a traficului greu care ar urma să le facă zile negre riveranilor pe perioada construirii blocurilor. Dar a (re)adus în discuţie şi disconfortul financiar (scăderea valorii de piaţă a caselor) pe care ar urma să-l aducă blocurile construite lângă case.

Uite strada, nu e strada!

Dr. Horia Şicolvan a mărturisit că s-a mutat în zonă în 2015, cu speranţa că „îmi voi creşte copilul într-o zonă liniştită, nu între maşini şi blocuri.” El a vorbit despre problemele pe care i le-a pus până acum canalizarea („am avut de cinci ori apă în pivniţă”), previzionând un viitor sumbru odată cu apariţia a încă 600 de apartamente în zonă: „Ce se va întâmpla? Ne vom lua yahturi?!”

Dr. Şiclovan a făcut referire şi la „plantaţiile” de pe terenul investitorului – invocate de cele două reprezentante ale acestuia.

„Păi, doamna avocat, trebuia să veniţi să tăiaţi ambrozia! Pentru că sunteţi pasibili de amnezi că nu aţi tăiat ambrozia. Se pedepseşte prin lege acest lucru. Iar referitor la accesul ilegal, nu ştiu cum v-aţi putut permite să faceţi poze la casa mea, să spuneţi că am acces ilegal! Cum a dat Primăria autorizaţie de construcţie în 2007 dacă nu era această stradă? (…) În raportul de evaluare se specifică clar <cu acces din drum asfaltat>. Exista stradă asfaltată, eu aşa am cumpărat. Este foarte interesant cum a dispărut brusc acea stradă” – a încheiat, extrem de revoltat, Horia Şicolvan.

Neconcordanţe proiect-realitate

Deşi dezvoltatorul imobiliar este o cunoştinţă de-a sa, Iulius Iustin Roşu nu a ezitat să-i atace planurile. El a precizat că afectaţi de situaţie sunt toţi locuitorii de pe străzile Păstorului, Argeş, Lipovei, Prutului, Crizantemelor, Amurgului, Caraiman şi Podgoriei. I. Roşu a amintit că investitorul a avut o primă tentativă de a construi blocuri în această zonă înainte de 2008, dar nu i-a reuşit. Acum încearcă din nou.

Arădeanul a atras atenţia asupra faptului că „acest proiect nu este compatibil cu infrastructura existentă în zonă – o zonă de case”. El s-a mai referit şi la unele neconcordanţe între informaţiile care apar în proiect şi realitatea din teren. De pildă „strada Amurgului, stradă asfaltată cu două benzi de circulaţie…” – după cum scrie în proiect – este, în fapt, o stradă cu o singură bandă de aproximativ 3,5 metri.

Un alt exemplu:

„<Strada Podgoriei, stradă asfaltată, cu circulaţie restrânsă la un carosabil cu o lăţime de 4 metri ce se propune a se lărgi la două benzi>. Corect! Aici arhitecţii au prezentat exact situaţia în care se prezintă strada Podgoriei. Însă au omis un aspect foarte important: strada Podgoriei, la intersecţia cu Prutului, are doar 4 sau 5 metri. Pe o parte avem imobilul de pe Prutului 11, situat pe colţ. Pe cealaltă parte avem imobilul de pe Prutului 13, situat tot pe colţ. Iar în continuare avem imobilul de pe Podgoriei 2A. Avem două proprietăţi care reduc foarte mult lăţimea străzii Podgoriei. În zona aceea, strada Podgoriei nu se poate lărgi la două benzi. Doar o maşină poate să treacă. Dacă arhitecţii propun lărgirea străzii la două benzi, avem cumva vreun CF din care să rezulte că dezvoltatorul a cumpărat proprietăţile de pe Podgoriei 2A şi Prutului 13? Proprietarii celor două imobile au semnat că nu sunt de acord cu proiectul acesta” – a spus Iulius Iustin Roşu.

Comerţ, da. Educaţie şi sănătate, ba

Dintre locuitorii din zonă prezenţi la dezbatere, Aida Botoş este ultima persoană care a luat cuvântul. Ea (s-)a întrebat dacă „acest PUZ va duce la rezolvarea problemelor deja existente în zonă. Şi răspunsul este, clar, nu. Scopul PUZ-ului, declarat în documentaţie, este realizarea unor zone de comerţ, de servicii şi de locuinţe. Dacă ne referim la zona de comerţ, cei care locuim aici, cei care au locuit aici de zeci de ani sunt mulţumiţi cu comerţul pe care îl au în zonă. Avem două supermarketuri la distanţă de aproximativ 300-400 de metri, avem două hipermarketuri, Calea Radnei este practic o zonă comercială, sunt magazine lângă magazine de tot felul – de la băcănii, la hobby. Întrebarea este: care studiu de marketing a stat la baza concluziei că aici este nevoie de o zonă comercială dezvoltată mai intens decât este? Dacă ne referim la servicii, serviciile care se preconizează a fi implementate aici nu sunt specificate. Una din funcţiunile care apare ca posibilă în zonă este <garaje publice sau private în clădiri dedicate>. Nu ştiu cât de extraordinar va fi dacă, pe lângă cele minimum 700 de maşini, mai implementăm şi un garaj public sau privat în clădiri dedicate… În schimb, funcţiunile de educaţie, de sănătate – de care probabil că va fi nevoie – nu au o zonă clar delimitată în PUZ” – a atras atenţia Aida Botoş.

USR, pledoarie pentru calitatea vieţii

La dezbaterea publică au participat şi trei consilieri locali municipali, Antoanela Naaji (PNL), Dorian Curcanu şi Daniela Săbău (ambii USR, membri în Comisia de Urbanism a CLM). Doar ultimii doi au luat cuvântul, subliniind că ori de câte ori analizează PUZ-uri de locuinţe au în vedere în primul rând densitatea populaţiei din zonă (care trebuie să fie similară sau doar un pic mai mare densităţii existente din acea zonă). „În acest caz, densitatea existentă este una de locuinţe individuale şi noi, consilierii locali din partea USR, am dori să păstrăm acest caracter al zonei. Prin construcţiile propuse, densitatea populaţiei va fi de 10-15 ori mai mare faţă de densitatea existentă din zonă. Ceea ce înseamnă o scădere a calităţii vieţii” – a punctat Dorian Curcanu. La rândul ei, Daniela Săbău s-a arătat deranjată de „disconfortul creat de apariţia acestor blocuri. În primul rând, mă gândesc la disconfortul resimţit de cei care au ghinionul de a locui în această zonă, de a se învecina cu aceste terenuri. Dar mă gândesc şi la viitorii proprietari de apartamente, pe care îi văd captivi în supra-aglomerarea care va fi în această zonă în care, din punctul meu de vedere, nu prea sunt respectate reguli de urbanism.” Ambii aleşi USR au insistat pe faptul că nu sunt împotriva investitorilor, dar sunt interesaţi în primul rând de calitatea vieţii celor care locuiesc acum în zonă.

Precizările arhitectului-şef

La finalul dezbaterii, a luat cuvântul arhitectul şef al municipiului Arad, Sorin Ciurariu. După ce a salutat calitatea întâlnirii şi precizia intervenţiilor, a evidenţiat cât e de important ca administraţia să adune informaţii reale, exacte legate de calitatea vieţii în oraş. El a ţinut să amintească „câteva elemente pe care trebuie să le aveţi în vedere. Din câte cunosc eu, regimul de înălţime în zonă, la toate casele respective, este P+2+M. Deci orice cetăţean din acea zonă poate să construiască fără nicio documentaţie de urbanism un imobil cu parter, două etaje şi, eventual, mansardă. Al doilea lucru pe care vreau să îl amintesc este că acolo unde ai o interdicţie temporară până la elaborarea PUZ, utilizatorul terenului nu poate face nimic până nu face PUZ. Dar, dacă nu are o interdicţie legată de funcţiune, nu există un temei de nicio natură care să spună că nu poate să ceară o modificare de funcţiune prin PUZ-ul respectiv. Dacă în PUG se prevede în mod explicit că nu se poate face altceva decât şi numai prin PUZ, atunci lucrurile sunt clare. Noi nu am găsit aşa ceva, dar o să ne mai uităm o dată.”

Arh. Sorin Ciurariu a anunţat că, după această dezbatere, este aşteptat un punct de vedere din partea investitorului, după care „vom continua demersurile, ca să ajungem la o soluţie optimă din punct de vedere al dezvoltării urbane a acestei zone”.

Citește și:

Dezbatere publică pentru „blocurile dintre case”

Semnal de alarmă din Micălaca: Fără blocuri în zone de case!